Bones! Com podeu veure, em tornat amb les piles carregades.
L’altre dia un amic em va preguntar sobre com realitzar una valoració del seu pis perquè tenia pensat vendre’l (tal i com estan les coses ara...), però en fi, mai és un mal moment, i es clar, em va donar una idea per el nou tema del blog: com taxar casa meva?
La paràbola del llapis made in oaguilerarquitecn
El primer que s’ha de dir és que una cosa val el que algú està disposat a pagar per ella. Si jo venc el meu llapis per 200 euros, el seu valor serà de 200 euros, tot i que l’hagi comprat un dia abans per 1 euro a la botiga del barri. Però també hem de saber quin serà el seu valor de sortida, perquè si el venem per 50cèntims estem perdent diners.
També cal dir que si en el moment de la venda ha caigut un camió ple de llapisos i tot el barri té llapisos (i a millor preu), poder fins i tot el vendràs per 20 cèntims perquè tothom en té i no en necessita més.
Com valorar el pis?
El millor de tot és poder contractar un tècnic especialitzat que pugui fer-te la valoració, o bé si voleu contractar a alguna agencia immobiliària perquè us facin de intermediaris ells mateixos tenen especialistes en preu de mercat que poden valorar-vos casa vostra.
Però si el que voleu és saber aproximadament per quan podríeu taxar el vostre pis o casa, podeu fer un simple exercici a mode de joc, que el pot fer tothom a casa seva sense moure’s massa i sense tenir nocions excessives del mercat immobiliari. Explicaré en aquest post com podem fer-ho per un pis en un bloc d’edificis, doncs la majoria de vosaltres té aquesta tipologia d’habitatge. Un altre dia parlaré de la casa.
El primer que hem de fer és saber què estem valorant. Un pis i els metres quadrats que té. El millor de tot és fer un plànol de casa vostra i fer una medició dels m², però com això hi ha molta gent que li dona pal o que no en sap, podeu fer ús de la pàgina del cadastre (del Ministeri), que és pública i tothom té accés a les dades. Només cal ficar l’adreça del pis o de la finca en qüestió i sortirà la informació, amb els m² que té l’immoble. Compte! No us confongueu i compteu amb els m² que son d’ús comú de la finca, doncs no és casa vostra, sinó de la comunitat. Aquesta superfície és la total construïda del pis, i no la útil (que és la que resta els envans, les parets, etc) que és la que s’utilitza per fer les valoracions, i que acostuma a ser un 5-10% inferior a la construïda. També us pot servir les escriptures de la casa.
Bueno, ja sabem quins metres quadrats té la finca. Ara cal saber l’any de construcció de la mateixa (a la mateixa pàgina del cadastre fica la informació) i l’estat dels seus acabats, així com si està en un quart pis, si l’edifici té ascensor, si es tracta d’un loft, les habitacions i cambres higièniques que té, etc. Tot això farà variar la valoració, però el preu no variarà més d’un 25-30%, doncs el que marca (o ha marcat fins ara) el preu és el valor de mercat del m².
Com saber el valor de mercat del m²?
Cada ciutat, cada barri i fins i tot cada banda de carrer té un valor de mercat diferent. El que hauríem de fer és cercar i tancar el nostre objectiu en el propi barri i si pot ser a la pròpia poma d’edificis. Hem de saber el preu dels pisos que s’han venut o que es volen vendre a prop vostre. El millor? Tenir cara i preguntar a algú que ho sàpiga realment. O sinó, preguntar a les immobiliàries de la pròpia zona per alguns pisos en venda, i aprofitar per preguntar si han venut molt i fins a quins preus han arribat a vendre’s. Heu de fer-vos passar per compradors, i així extreure la informació que voleu. Després això si, ja que us han donat informació, quan vulgueu vendre, estaria bé que li comentéssiu per si poden fer-vos d’intermediaris, això és donar i rebre.
Una altra opció és la salvació del segle XXI: Internet. Hi ha mil pàgines de venda de pisos, en les que podreu saber per quant es poden vendre i quant ha baixat el valor els últims temps. No en tinc cap de favorita, però fotocasa, idealista o segundamano son de les millors.
El que heu de fer és cercar el vostre barri o ciutat i agafar “mostres” de pisos que siguin el més semblant possible al vostre pis. Una vegada teniu el preu de venda del pis, heu de dividir el seu preu per els m² que té el pis, i així tindreu el valor del €/m², que és amb el que jugareu fins arribar a una xifra.
És aconsellable triar les 10 mostres més importants i més semblants al vostre pis. Les podeu ficar en una taula d’excel que per exemple tinguin aquestes columnes:
Nº mostra / adreça / preu total / m² / valor €/m² / antiguitat / nº habitacions / nº banys / terrassa / acabats
Aquests son els típics, però si voleu alguna cosa en concret, com per exemple una terrassa gran, doncs ho fiqueu, o si voleu que tingui més de 4 habitacions, etc.
Anireu ficant a cada fila les dades de cadascuna de les mostres, i finalment el del vostre pis (poseu-lo en negreta per diferenciar-lo).
Una manera fàcil és veure quina mostra s’assembla més al vostre pis, i segons els paràmetres més propers, doncs li podeu atorgar un 30% de comptabilitat, i a la segona més semblant un 20%, i així fins arribar a l’últim. Heu d’adonar-vos que la suma de les 10 mostres ha de donar 100%. La següent operació és fàcil: agafar el valor de la mostra més semblant (p.ex. 600€/m²) i multiplicar pel seu grau de compatibilitat que li heu atorgat (p.ex. 30%), així fareu 600 x 0,30 (30%) = 180 euros/m². Si feu el mateix amb les 10 mostres, arribareu a un preu €/m². Aquest serà el valor de mercat del vostre pis €/m².
Per últim només cal multiplicar el valor €/m² per els m² que té el pis, i arribareu a la xifra de valor total de mercat en €.
Com us he dit, aquesta operació de taxació és més complexa, doncs al moment d’arribar al m² del valor de m², s’ha de fer un valor de sol, que es multiplicarà per un coeficient d’antiguitat, etc. Però amb això us bastarà per saber per on van els tirs.
La mateixa operació podreu fer en quant al lloguer, doncs enlloc d’un preu de venda tant alt, serà un preu de renda/mes més baix.
Espero que us sigui d’ajuda i pels que teniu un pis i el voleu posar en venda o en lloguer, molta sort!
mirant inmobiliàries només sabrem el preu al qual no es vendrà mai.
ResponEliminaPreu venta <= preu inmobiliàries * 0,70